¿Tiene que pasar tu comunidad la inspección de protección contra incendios de un organismo de control? Es una de las preguntas que más llegan a las mantenedoras en cuanto un administrador lee algo sobre el RIPCI. La respuesta corta es «depende del garaje». La larga, en doce preguntas.
Este artículo está pensado para administradores de fincas, presidentes y juntas de comunidad. Si eres mantenedora, puedes compartirlo tal cual con tus clientes.
Lo que dice la norma
¿Qué es la inspección periódica del RIPCI?
Es una comprobación de las instalaciones de protección contra incendios que hace un organismo de control, no la empresa mantenedora. El artículo 22 del Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RD 513/2017) obliga al titular a pedirla al menos cada diez años, siguiendo el procedimiento de la norma UNE 192005-2. Al terminar, se levanta un acta que firman el organismo de control y el titular. La contamos con más detalle en la inspección periódica del RIPCI cada diez años.
¿Mi comunidad está obligada?
El mismo artículo 22 deja fuera varios usos. El primero de la lista es el residencial de vivienda. Las viviendas de tu edificio, por tanto, no tienen que pasar esta inspección.
¿Y el garaje de la comunidad?
Aquí está el matiz. El artículo 22 exime también a los usos comercial, de pública concurrencia y de aparcamiento con una superficie inferior a 500 m², con una condición: que no tengan zonas de riesgo especial alto ni se destinen a almacén. Un garaje comunitario pequeño, sin nada de eso, queda exento. Uno que no cumpla alguna de esas condiciones, no.
¿Qué pasa si el garaje tiene más de 500 m²?
Que la exención no se aplica, y el titular tiene que pedir la inspección periódica de sus instalaciones con la periodicidad del artículo 22. En muchas comunidades con garaje grande esto sorprende, porque se asocia la palabra «vivienda» a todo el edificio. La exención se formula por usos, el de vivienda por un lado y el de aparcamiento por otro: los pisos pueden quedar fuera de la obligación y el aparcamiento del sótano, dentro. Si además hay trasteros o un local en planta baja, conviene preguntar cómo se valora cada uno.
¿Qué significa «riesgo especial alto» o «almacén»?
Son las dos condiciones que el reglamento pone para mantener la exención de los locales y aparcamientos pequeños. Si en el garaje hay zonas que puedan tener esa calificación, o si parte se usa para almacenar, la exención puede no aplicarse aunque la superficie sea menor de 500 m². Cuándo un espacio concreto encaja en esas categorías es una cuestión técnica: es mejor no resolverla por intuición.
Plazos
El garaje tiene más de veinte años. ¿Cuándo le tocaba la primera?
La periodicidad general es de al menos diez años, y el plazo corre para el titular, no para la mantenedora. Para las instalaciones que ya existían cuando entró en vigor el reglamento, la disposición transitoria cuarta fijó plazos escalonados según su antigüedad: un año para las de veinte años o más, dos para las de quince a veinte y tres para las de diez a quince. La regla general para las demás es la primera inspección a los diez años de su puesta en servicio. Si tu garaje estaba obligado y no hay constancia de ninguna inspección, lo útil no es calcular cuánto tiempo ha pasado, sino pedirla.
Quién hace qué
¿Quién la pide?
El titular de la instalación, que en un garaje comunitario es la comunidad. El administrador suele encargarse de la gestión, pero la obligación es del titular. Todo lo que la ley pide al titular, del contrato de mantenimiento a la conservación de las actas, está recogido en las obligaciones del titular de una instalación de PCI.
¿La puede hacer nuestra mantenedora?
No. La mantenedora hace el mantenimiento y las revisiones del anexo II; la inspección periódica corresponde a un organismo de control. Son papeles distintos y es mejor que lo sean.
¿La exención nos libra de las revisiones?
No. Estar exento de la inspección del organismo de control no cambia nada del mantenimiento. Los extintores, las BIE o el alumbrado de emergencia del garaje siguen necesitando sus revisiones periódicas y un contrato con una empresa mantenedora habilitada. Cómo se organizan en una comunidad está en las revisiones de protección contra incendios en comunidades de vecinos.
¿Cómo puede ayudarnos la mantenedora?
De tres maneras. Avisando: una mantenedora ordenada sabe qué comunidades de su cartera tienen garaje grande y puede recordarte que la inspección existe. Preparando: el organismo de control trabaja mejor con el inventario de equipos, las actas de revisión de los últimos años y los certificados de mantenimiento a mano. Y corrigiendo: si el acta de inspección recoge deficiencias, la mantenedora es quien las repara y lo documenta.
¿Qué pasa si no la pedimos?
El RIPCI remite al régimen sancionador de la Ley 21/1992, de Industria, y la obligación de pedir la inspección es del titular. Pero más allá de la sanción, que ya tratamos en otros artículos, hay un problema práctico: si algún día ocurre un incendio en el garaje, o la aseguradora pregunta, la comunidad tendrá que explicar por qué no hay acta de inspección. Es mejor no llegar a esa conversación.
Tenemos dudas sobre si nuestro garaje está exento. ¿A quién preguntamos?
A un organismo de control. Son quienes aplican el procedimiento y quienes mejor pueden decir si tu caso concreto entra o no en la exención. Tu mantenedora puede darte los datos de la instalación, pero no debería ser quien decida la interpretación.
Una nota para mantenedoras
Para la mantenedora que trabaja con administradores, esta pregunta es una ocasión de demostrar orden. Tener en la ficha de cada comunidad si tiene garaje, su superficie aproximada y la fecha de la última inspección, si la hubo, permite avisar con tiempo y responder sin buscar en carpetas. En PlanerFire el histórico de actas y certificados de cada instalación queda archivado en PDF, listo para entregar cuando el administrador o el organismo de control lo pidan.
Las carteras de comunidades se agrupan por administrador, y así lo resume la página para administradores de fincas y comunidades. Y para que tantas comunidades pequeñas no se coman el margen en desplazamientos, merece la pena leer cómo se organizan las rutas por zona.