La inspección periódica de las instalaciones de protección contra incendios no la pide la empresa mantenedora. La pide el titular. Esta distinción, que el Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI, Real Decreto 513/2017) deja clara en su artículo 22, es la fuente de buena parte de los malentendidos entre propietarios y mantenedoras: el dueño de un local da por hecho que «eso lo lleva la empresa de los extintores», y la empresa, con razón, entiende que no le corresponde.
El RIPCI se publicó en el BOE del 12 de junio de 2017 y entró en vigor el 12 de diciembre de ese año. Su última modificación llegó con el Real Decreto 164/2025, en vigor desde el 10 de mayo de 2025. Este artículo repasa qué dice el reglamento sobre la inspección, quién queda fuera, cómo se trató a las instalaciones que ya existían y qué puede hacer la mantenedora para que el trámite no pille desprevenido a su cliente.
Qué dice el artículo 22
El artículo 22 establece que el titular de la instalación debe solicitar a un organismo de control una inspección al menos cada diez años. La inspección sigue el procedimiento de la norma UNE 192005-2, y de ella se levanta un acta firmada por el organismo de control y por el titular.
Tres elementos de esa frase merecen atención. El primero, el sujeto: es el titular quien solicita, no la mantenedora. El segundo, el plazo: diez años es un máximo, no un calendario fijo; nada impide inspecciones más frecuentes si el titular lo decide o si otra norma lo exige. El tercero, el documento: el resultado es un acta de inspección, que emite el organismo de control. No debe confundirse con el acta de revisión que firma la mantenedora tras cada mantenimiento.
Quién está exento
El mismo artículo excluye de la obligación a varios tipos de establecimiento:
- Uso residencial de vivienda.
- Uso administrativo y docente con una superficie inferior a 2.000 m².
- Uso comercial, de pública concurrencia y de aparcamiento con menos de 500 m².
La exención de estos dos últimos grupos tiene una condición: que el establecimiento no tenga zonas de riesgo especial alto ni esté destinado a almacén. Un pequeño comercio de menos de 500 m² queda fuera de la inspección; una tienda del mismo tamaño que funcione como almacén, no.
Para una mantenedora con cartera de hostelería y comercio, esto significa que una parte de sus clientes nunca recibirá esta inspección y otra sí, y que el tamaño del local, por sí solo, no basta para saber en qué grupo está cada uno.
Las instalaciones que ya existían
La disposición transitoria cuarta del RIPCI resolvió qué pasaba con las instalaciones que ya estaban en servicio cuando entró en vigor el reglamento. La regla general es que la primera inspección se hace a los diez años de la puesta en servicio. Para las más antiguas, fijó plazos escalonados según su edad:
| Antigüedad de la instalación | Plazo para la primera inspección |
|---|---|
| 20 años o más | 1 año |
| De 15 a 20 años | 2 años |
| De 10 a 15 años | 3 años |
| Menos de 10 años | A los 10 años de su puesta en servicio |
A partir de esa primera inspección, rige la periodicidad general del artículo 22. En la práctica, para saber cuándo le toca a una instalación concreta hacen falta dos datos que no siempre están a mano: la fecha de puesta en servicio y la fecha de la última inspección, si la hubo.
El dato que falta en muchas carteras
La fecha de puesta en servicio parece un dato obvio, pero en la práctica es de los que más se pierden. Las instalaciones cambian de titular, de mantenedora y de uso, y con cada cambio el papel que acreditaba cuándo se puso en marcha tiene más posibilidades de quedarse en un cajón ajeno.
Para una mantenedora que hereda un cliente, reconstruir ese dato tiene valor: sin él no puede avisar de la inspección con fundamento. Las fuentes habituales son la documentación de la instalación que conserve el titular y, cuando la hay, el acta de la última inspección, que ya marca el punto de partida del siguiente plazo. Una vez obtenida, la fecha debería quedar registrada en la ficha de la instalación y no en la memoria del técnico que la averiguó.
En la industria, cada cinco años
Los establecimientos industriales tienen su propio reglamento. El Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI), aprobado por el Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, se publicó en el BOE del 10 de abril de 2025, entró en vigor el 10 de mayo de 2025 y derogó el Real Decreto 2267/2004. Su artículo 13 fija una inspección periódica al menos cada cinco años, que comprueba también la protección pasiva.
La consecuencia para una mantenedora con clientes industriales es que en una misma cartera conviven dos calendarios de inspección distintos, y que el industrial no puede gestionarse con la regla de los diez años.
Qué hace la mantenedora
La mantenedora no pide la inspección ni la firma. Pero tiene un papel que el reglamento le asigna de forma indirecta y que el cliente agradece.
Avisar. El artículo 17.f obliga a la mantenedora a comunicar al titular las fechas de los mantenimientos. No menciona la inspección del organismo de control, pero una mantenedora que conoce la fecha de puesta en servicio de la instalación está en buena posición para recordarle al titular que se acerca su plazo.
Tener la documentación lista. El organismo de control revisará el estado de la instalación y puede querer ver su historial de mantenimiento. El artículo 17.d obliga a la mantenedora a guardar esa documentación al menos cinco años, y el artículo 21 establece que las actas de revisión firmadas quedan a disposición de la comunidad autónoma durante ese mismo plazo. Si las actas siguen un formato reconocible, como los de la UNE 23580, el trámite es más ágil; lo explicamos en la UNE 23580 y el formato de las actas.
Corregir lo que salga. Una inspección puede detectar defectos. Su corrección es, para la mantenedora, trabajo previsible y facturable, que conviene presupuestar de forma clara y rápida.
Lo que se juega el titular
El artículo 23 del RIPCI remite el régimen sancionador al título V de la Ley 21/1992, de Industria, con tramos de hasta 60.000 € para las infracciones leves, hasta 6.000.000 € para las graves y hasta 100.000.000 € para las muy graves (artículo 34). Qué calificación corresponde a no haber solicitado la inspección en plazo es algo que decide la administración en cada caso, no algo que pueda afirmarse de antemano. El detalle de ese régimen, contado para el titular, está en extintor caducado: qué dice la Ley de Industria.
Al titular le interesa, además, tener en regla el contrato de mantenimiento, que es la base de todo lo demás: el artículo 20.1.b exige tenerlo con una mantenedora habilitada para poner la instalación en servicio. Lo repasamos en el contrato de mantenimiento de PCI es obligatorio.
Preguntas frecuentes
¿Puede la mantenedora hacer la inspección?
No. La hace un organismo de control. La mantenedora hace las revisiones del anexo II y emite sus actas de revisión.
¿Quién firma el acta de inspección?
El organismo de control y el titular. La mantenedora no firma esa acta; firma las suyas, las de revisión.
¿Mi local de 300 m² tiene que pasarla?
Si es de uso comercial o de pública concurrencia, no tiene zonas de riesgo especial alto y no es almacén, está exento según el artículo 22.
¿Qué documentos debo tener preparados?
El historial de mantenimiento de la instalación: actas de revisión y certificados de los últimos años, además del contrato con la mantenedora. Pídeselos a tu mantenedora si no los tienes a mano.
¿La inspección de una nave industrial sigue la misma regla?
No. Los establecimientos industriales tienen su propio reglamento, el RSCIEI de 2025, que fija una inspección al menos cada cinco años.
Lo que aporta llevarlo ordenado
Para la mantenedora, la inspección es una prueba de su trabajo de los años anteriores. Si cada instalación guarda su histórico de actas y certificados, lo que pida el organismo de control está a un clic; si están en carpetas, en cajas o en el correo de alguien que ya no está, se convierte en una semana de búsqueda. PlanerFire conserva ese histórico por instalación, junto al inventario de equipos, precisamente para que se pueda enseñar cuando alguien lo pida.
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