El anexo II del Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (RIPCI, RD 513/2017) es la parte del texto que fija el programa mínimo de mantenimiento de cada sistema. La mayoría de las empresas lo consulta como un calendario: qué se revisa cada tres meses, qué cada año, qué cada cinco. Esa lectura es correcta, pero incompleta. El anexo II es también un reparto de responsabilidades entre dos figuras: el titular de la instalación y la empresa mantenedora habilitada.
Este artículo ordena ese reparto con un criterio práctico: para cada bloque de operaciones, quién puede ejecutarlo, con qué periodicidad y qué documento debe quedar después.
Las tablas del anexo II en una vista
El anexo organiza las operaciones en tres tablas. Las dos primeras reparten el trabajo; la tercera cubre un caso concreto.
| Tabla | Periodicidad | Quién puede ejecutarla | Ejemplo en extintores |
|---|---|---|---|
| Tabla I | Trimestral y semestral | La mantenedora o el propio titular | Programa de mantenimiento trimestral de la UNE 23120 |
| Tabla II | Anual y quinquenal | Solo la mantenedora | Programa anual de la UNE 23120; cada cinco años, prueba de nivel C (timbrado) |
| Tabla III | Anual | Según el propio anexo | No aplica: se refiere a la señalización luminiscente |
La lectura de la tabla admite una conclusión rápida: todo lo que el reglamento considera de comprobación visual y frecuente puede quedar en manos del titular; todo lo que exige medios, formación o pruebas queda reservado a quien está habilitado.
Tabla I: lo que el titular puede hacer por sí mismo
Las operaciones trimestrales y semestrales de la tabla I pueden hacerlas la mantenedora o el titular con su propio personal. El reglamento lo permite; no lo impone. Esto genera tres escenarios habituales en una cartera de clientes:
- El titular las asume. Es frecuente en comunidades, pequeños comercios y oficinas. Necesita una guía clara de qué comprobar y un sitio donde anotarlo; para eso sirve una plantilla de revisión trimestral pensada para el titular.
- La mantenedora las incluye en el contrato. Más habitual en industria, hoteles y centros con personal de mantenimiento escaso o rotativo.
- Nadie las hace. El titular cree que las hace la mantenedora; la mantenedora da por hecho que las hace el titular.
El tercer escenario es el que conviene eliminar por escrito. El contrato de mantenimiento debería decir con claridad qué operaciones de la tabla I se quedan en el lado del cliente. Cuando el dueño del local pregunta, suele bastar con reenviarle un texto sencillo sobre cada cuánto se revisan los extintores y quién puede hacerlo.
Tabla II: el terreno exclusivo de la mantenedora
Las operaciones anuales y quinquenales de la tabla II solo puede ejecutarlas una mantenedora habilitada. Aquí no hay margen de interpretación: el titular no puede sustituirlas con su personal, por muy cualificado que sea.
En extintores, el anexo remite a la UNE 23120: la revisión anual sigue su «Programa Anual» y, cada cinco años, se realiza la prueba de nivel C (timbrado). A partir de la fecha de timbrado del extintor, y por tres veces, se procede al retimbrado conforme al anexo III del RD 809/2021. Dos matices que suelen confundirse:
- El retimbrado no lo regula el RIPCI en solitario: el anexo II enlaza con el reglamento de equipos a presión.
- La vida útil de veinte años desde la fecha de fabricación no está en el RIPCI, sino en el RD 809/2021.
Quien quiera el detalle de las operaciones de cada programa tiene la explicación de la UNE 23120 en un artículo propio.
Tabla III: la señalización luminiscente
La tabla III recoge una única periodicidad, anual, para la señalización luminiscente. Es la tabla que más se olvida porque no corresponde a un equipo que «se dispara» y porque suele estar repartida por todo el edificio. En inventario, merece el mismo tratamiento que cualquier otro equipo: ubicación, fecha de la última revisión y próxima fecha.
Tres sistemas con plazos concretos
El anexo II cubre muchos sistemas. Para tres de ellos fija plazos que merece la pena tener localizados en el inventario, porque no dependen solo de la periodicidad de la revisión, sino de la antigüedad del equipo.
| Sistema | Plazo que fija el anexo II | Dato que necesita el inventario |
|---|---|---|
| Extintores | Prueba de nivel C cada cinco años; retimbrado por tres veces (RD 809/2021) | Fecha de fabricación y fecha de timbrado |
| Mangueras de BIE | Sustitución al menos cada 20 años desde su puesta en servicio; revisión quinquenal según la UNE-EN 671-3 | Fecha de puesta en servicio |
| Detectores | Vida útil que fije el fabricante; si no la fija, 10 años, y después verificación cada cinco años o sustitución | Fecha de instalación y dato del fabricante |
Para el resto de sistemas (columna seca, rociadores, alumbrado, abastecimiento de agua), lo prudente es remitirse al texto consolidado del anexo en el BOE y no a resúmenes de terceros.
Qué debe contener el acta
El anexo II fija también el contenido mínimo del acta de cada revisión:
- Datos de la propiedad.
- Fechas de la última inspección y del último mantenimiento.
- La empresa mantenedora y su habilitación.
- Por cada equipo: tipo, marca, modelo, identificación unívoca, operaciones realizadas y resultado.
El reglamento admite los formatos de la UNE 23580 para estas actas. Y el art. 21 añade que deben estar firmadas y a disposición de la comunidad autónoma durante cinco años. La consecuencia operativa es clara: sin un inventario con identificación unívoca de cada equipo (número de serie y ubicación), el acta no puede cumplir el mínimo.
Criterios para aplicar el reparto en una mantenedora
Cuatro criterios resumen cómo trasladar el anexo II a la organización diaria:
- Calendario por tipo de equipo, no por cliente. Una misma instalación tiene extintores, BIE y detección con relojes distintos.
- Frontera escrita en el contrato. Qué operaciones de la tabla I conserva el titular y cuáles asume la mantenedora.
- Fechas de origen en el inventario. Fabricación, timbrado, puesta en servicio o instalación, según el equipo.
- La periodicidad la decide la empresa. Ningún programa debe fijarla por su cuenta.
En PlanerFire, cada tipo de equipo (extintor, BIE, detección y alarma, alumbrado de emergencia, señalización…) lleva una periodicidad sugerida que la propia mantenedora configura, y la próxima revisión se recalcula al cerrar el acta. La lectura del reglamento sigue siendo responsabilidad de tu personal técnico: el programa aplica la configuración, no la interpreta.
Del reparto al calendario
Este reparto convertido en un calendario por instalación aparece en la página para empresas mantenedoras de PCI, con un mes de ejemplo. Y antes de trasladarlo al móvil de los técnicos, interesa leer por qué fracasan muchas apps de revisión y por qué casi nunca es culpa del técnico.